La taxation des loyers reçus par les propriétaires privés est devenue un drame étalé dans le temps. Qu’en est-il pour les loyers perçus en 2024 ? « C’est dur à déterminer pour l’instant », déclare Baptiste Bochart, un juriste chez Jedeclaremonmeuble.com. Le manque de clarté persiste principalement pour l’imposition des gains issus des locations de vacances, et cela pourrait être le cas jusqu’à la fin de l’année.
Pour saisir la situation, il est nécessaire de revoir les faits précédents. La fiscalité des loyers est un sujet compliqué. Diverses modalités s’appliquent en fonction de la nature de la location (est-ce un bien meublé ? loué à des touristes ? « classifié » ?), du montant des loyers récoltés et des options fiscales du contribuable. Cependant, une réalité saute aux yeux : les propriétaires ont jusqu’à présence bénéficié d’une taxation plus légère si le bien était loué à des touristes plutôt qu’à des locataires.
Cette préférence fiscale a été largement critiquée en raison des tensions croissantes sur le marché locatif et des difficultés d’accès au logement. À l’automne 2023, le gouvernement a exprimé son soutien à l’idée d’inclure une réforme dans le projet de budget pour 2024, lors de son examen par le Parlement. Finalement, le budget adopté fin décembre 2023 avec la règle du 49.3 comprenait bel et bien une réforme, mais pas celle que l’exécutif souhaitait. Un amendement a été « involontairement » conservé dans la version présentée au 49.3, a déclaré le ministère de l’Économie.
Jusqu’à 92% de réduction…
La modification a entraîné une réduction de l’allègement fiscal pour les propriétaires de meublés touristiques traditionnels de 50 % à 30 % et a considérablement diminué la limite annuelle des loyers permettant d’en bénéficier (s’ils le souhaitent), de 77 700 euros à 15 000 euros. Au-delà de cette somme, les propriétaires sont imposés sur la base de leurs recettes effectives, avec la possibilité de déduire leurs dépenses et leurs amortissements.
L’amendement n’a pas affecté le traitement fiscal plus favorable des meublés touristiques « classés » (un classement qui assure un certain niveau de confort aux vacanciers), en conservant leur déduction à 71 % jusqu’à 188 700 euros. Étonnamment, ce taux a même été augmenté à 92 % (seuls 8 % des revenus sont imposés) dans les zones « non tendues », sous certaines conditions (si le contribuable ne reçoit pas plus de 15 000 euros de loyer de toutes ses locations meublées).
Ces changements devaient être mis en œuvre à partir de la déclaration de revenus du printemps 2024 pour les loyers reçus en 2023. Pour minimiser les conséquences de cette confusion et d’une « application rétroactive », le gouvernement a permis aux contribuables, en février, d’appliquer les règles précédentes pour une année supplémentaire, donc pour leurs revenus déclarés en 2024, selon un commentaire publié dans le Bulletin officiel des finances publiques. Dans un nouvel épisode cette été, le Conseil d’Etat a invalidé le commentaire, mais cela ne devrait pas avoir d’impact sur les contribuables qui en ont bénéficié car il a été publié après la déclaration de revenus, selon les juristes consultés.
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