La législation du 10 avril 2024, initialement conçue pour résoudre les problèmes relatifs aux petits bâtiments dégradés dans les centres-villes, a été renommée « loi pour la dynamisation et la simplification de l’habitat délabré et des grands projets d’aménagement ». Finalement, elle comprend des initiatives qui s’appliquent à toutes les copropriétés, dans le but d’améliorer leur gestion et de faciliter l’accomplissement des travaux de maintenance.
L’une des initiatives principales de cette loi est la refonte du prêt collectif en copropriété pour financer les travaux. Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires approuve le prêt, il est contracté par tous, contrairement à la situation précédente où, même si l’assemblée acceptait le prêt, il ne s’appliquait qu’à ceux qui voulaient y souscrire.
À partir de maintenant, le copropriétaire qui refuse de participer au prêt doit envoyer une lettre recommandée au gestionnaire dans un délai de deux mois après la réception du compte-rendu de l’assemblée générale. Il doit également verser au gestionnaire la totalité de sa part des travaux dans un délai de six mois suivant la réception de ce document. Le texte stipule même que le copropriétaire doit payer les montants relatifs aux intérêts sur le prêt et les frais de gestion.
La gestion du crédit pourrait être simplifiée pour les institutions financières grâce à la réforme proposée, qui voit les syndics comme les seuls interlocuteurs, éliminant la nécessité de traiter avec plusieurs propriétaires. «Cette modification était cruciale car sans l’aide des banques, il serait impossible de financer des travaux, en particulier ceux liés à l’efficacité énergétique», note Danielle Dubrac, la présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier. Avant d’octroyer un crédit, la banque vérifie la stabilité financière de la copropriété, ainsi que celle des propriétaires individuels. Cela signifie que les copropriétés en difficulté financière devront souvent chercher d’autres moyens de financer leurs travaux.
Un autre changement est que «lorsqu’un appartement est vendu, le crédit est automatiquement transféré aux nouveaux propriétaires. Il est donc lié à la propriété et non à l’individu», ajoute Eric Audineau, un avocat chez Audineau et Associés.
Parallèlement, les impayés de charges seront plus faciles à recouvrer. Les copropriétés avec des arriérés de charges sont nombreuses. Dans le système précédent, pour récupérer des arriérés, les syndics devaient suivre un processus judiciaire souvent long et onéreux. Maintenant, le processus devrait être simplifié, car pour recouvrer la dette, le syndic peut déclarer la créance auprès du commissaire de justice (nouveau terme pour huissier de justice), pour que la dette devienne payable et il peut bloquer le compte bancaire du propriétaire endetté.
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