Définition Le pas-de-porte est une somme versée par un locataire au propriétaire d’un local à usage commercial, au moment d’entrer dans les lieux.
Il correspond à un « droit d’entrée » qui peut revêtir différentes acceptations.
En effet, le pas-de-porte peut être considéré comme : un supplément de loyer par lequel le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux, la rémunération d’avantages essentiellement commerciaux, distinctifs du loyer qui représente la rémunération du droit d’habitation, la contrepartie de la dépréciation de la valeur des locaux consécutivement à son habitation.
Dans ce sens, le pas de porte constituera l’éventuelle indemnité d’éviction à verser au locataire par le propriétaire s’il décide de reprendre son local avant la fin du bail.
Importance de la qualification du pas-de-porte L’acceptation à retenir pour un pas-de-porte dépend des parties contractantes, et peut donc, différer d’un contrat de bail à un autre.
Elle revêt une grande importance également sur le plan fiscal, en ce sens qu’elle détermine le traitement fiscal à appliquer au pas-de-porte et sur le plan civil.
Sur le plan fiscal Si le pas-de-porte est considéré comme un loyer, il doit être intégré au revenu foncier du bailleur et déduit progressivement, suivant un montant linéairement reparti sur la durée du bail, du résultat fiscal du preneur.
Sinon, il n’est pas assujetti à la TVA et est considéré par le locataire comme un actif incorporel non amortissable.
Sur le plan civil Considéré comme une indemnité compensatrice, un locataire peut procéder à la vente du pas-de-porte au locataire suivant ou de la location du pas-de-porte.
Ce qui lui est impossible, lorsqu’il est considéré comme un supplément de loyer.
Signature et négociation du pas-de-porte N’ayant aucune source légale, le pas-de-porte est de source strictement conventionnelle et la négociation est libre entre le bailleur et le locataire.
Pour être opposables aux parties, le montant et les conditions de paiement du pas-de-porte doivent être explicitement stipulés dans le contrat de bail.
Celui-ci doit mentionner également, la qualification à retenir pour le pas-de-porte, de sorte à éviter toute ambigüité en cas de litige et liquider de la manière qui sied les éventuels contentieux qui pourraient survenir à ce sujet, qu’il s’agisse d‘un contentieux fiscal ou d’un contentieux civil.
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