La définition Pour bien appréhender ce qu’est un déficit foncier, il faut tout d’abord s’intéresser à son opposé : le bénéfice foncier.
En tant que propriétaire d’un bien immobilier locatif, vous obtenez chaque mois des loyers.
En réponse de ces loyers, vous avez un certain nombre de frais à payer tels que la taxe foncière, les charges de copropriétés, et peut-être des frais d’agence.
Tous ces frais, ainsi que les intérêts du crédit sont déductibles des loyers.
En toute dialectique, la conséquence sera profitable si les loyers sont supérieurs aux décomptes comptabilisés.
Par exemple, avec 20000€ de loyer par an, un propriétaire soustrait 5 000€ d’intérêts et 3000€ de charges.
Son gain sera alors de 12000€.
À l’inverse, s’il perçoit 5000€ de loyer par an et qu’il soustrait 5 000€ d’intérêts et 3000€ de charges, son manque sera de 3000€.
En bref, on exprime de déficit foncier quand les loyers ont été moins sérieux que les charges.
Le système d’imputation Il n’est pas possible de retrancher plus d’intérêts que de loyers.
Avec 5000€ de loyers, on ne peut retrancher que 5000€ sur ces loyers au titre des intérêts.
Par contre, l’excès peut être reporté pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers.
Le déficit foncier s’impute tout d’abord sur les rétributions locatives de même nature.
Mais, si vous détenez 2 biens non meublés, par conséquent de même nature en location nue, dont l’un engendre 5000€ de gain et l’autre un déficit de 6 000€, le bilan sera bien de -1000€ sur vos revenus fonciers.
Le système d’imputation dans le cas d’un achat immobilier Vous souhaitez acquérir un logement pour le mettre ensuite en location, mais ce logement nécessite un certain nombre de travaux de réparation.
D’une part, un promoteur peut vous proposer de le rétablir à neuf tout en bénéficiant de la loi Scellier BBC.
Le procédé donne la possibilité aux bâtiments basses consommations énergétiques de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22%.
D’autre part, le promoteur peut vous indiquer que les travaux peuvent engendrer du déficit foncier, et de ce fait, il vous sera possible de le déduire de vos futurs revenus fonciers.
Cela peut donc être plus intéressant si le déficit foncier dépasse le taux de 22%.
Dans le cas contraire, il est sans doute plus judicieux d’utiliser le mécanisme précédent de la loi Scellier.
Il est donc extrêmement important de bien faire les calculs du coût des travaux pour choisir la formule optimale.
Il existe également une astuce fiscale.
Dans le cas de la loi Scellier social BBC, il est possible de cumuler commodément la réduction fiscale de 22% à 32% tout en faisant des économies d’impôt, grâce au dispositif du déficit foncier.
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